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大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化

您当前的位置 : 房产     2017-07-14 15:44   来源:互联网   编辑:王鹏程    
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  三四线城市房价上涨

  调查发现,廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已经较为常见,但太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元俱乐部”。

  有公开数据显示,以太仓为例,一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,若加之开发商争抢之下的土地溢价空间,不少业内人士预估,明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。

  另据链家研究院调研获悉,上半年,在“环京”城市圈中,廊坊、香河等地新房成交量增长;在“环沪”城市圈中,嘉兴、舟山、太仓等地新房成交量明显上扬。

  杨现领认为,三、四线楼市“量价齐升”的背后,除了一、二线城市购房需求的外溢外,主要还是加杠杆造成的,通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称,在房价上涨快的三、四线城市,国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

  同时,杨现领称,三、四线城市楼市的崛起,也不乏投资性需求的推动,这是一、二线城市政策限制之后,资金流动性带来的。但杨现领强调,目前来看,支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求,但这一波需求的释放持续性是比较弱的,因此,他预计,下半年,三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

  潜在库存难消化

  值得关注的是,多家房企高管透露,由于一线城市拿地艰难,为了维持企业规模化发展速度,有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市,不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。

  而在这种大型房企投资布局的转移之下,上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。

  链家研究院调研数据显示,随着“万元俱乐部”中三、四线城市成员越来越多,其土地市场争夺也越发激烈。从土地溢价率来看,今年4月份—5月份,江门、宿州、泉州的土地溢价率超过2倍;马鞍山、襄阳、肇庆等地区土地溢价在2倍左右。

  在杨现领看来,三、四线城市可售库存短期内大量减少,改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放,导致的后遗症则是换房需求变弱,而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存,届时,可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱,房价持续上涨缺乏动力,预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。

  简言之,在杨现领看来,大量购房需求的提前透支,将导致很多城市的楼市面临风险。

  另有业内人士称,尽管有些上市房企不想下沉到三、四线城市布局,但销售规模增速指标横在这儿,为了业绩增长,也会在三、四线城市寻找机会。

  然而,房企销售额巨量增长的背后,鲜有销售规模与市值在同一水平线的上市房企,大多数房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

  正如SOHO董事长潘石屹所言,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。(王丽新)

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