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接连两份土地出让公告透露了什么信息?

您当前的位置 : 房产  2018-11-15 17:22  来源:闽南日报-漳州新闻网  编辑:沈小琴 罗蓉芳   
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  时隔5个月,市区又有住宅用地(不包含安置房用地)出让。11月8日,漳州市国土资源局发布国有建设用地使用权出让拍卖公告,将公开出让6幅住宅、商服地块;9日,市国土资源局又发布国有建设用地使用权出让挂牌公告,将公开出让两幅商服用地。(地块信息详见本报11月9日7版和11月10日3版)。

  此次市区共有8幅地块出让,从地块数量来看达到了年内的高点。这些地块从所处的区位来看,既有醇熟的老城区和碧湖板块,也有近来热度颇高的闽南水乡、西湖板块;用途上,有纯住宅用地,也有纯商服用地,更多的是住宅用地兼商服用地;出让方式上,有“限房价、竞地价”拍卖的,也有“价高者得”拍卖的,还有挂牌的;地块“新旧”程度上,有6幅是首次出让,闽南水乡03地块和瑞京片区1期03-2地块则属于“二次出嫁”的地块。

2018P06(瑞京片区1 期03-2 地块)、2018G03(瑞京片区1 期03-1 地块)紧临西院湖、九龙江,左侧建筑为万科城玖龙台。

  将最新的两份出让公告和今年前6份公告进行比较,可以看出,土地出让方在根据房地产市场行情的变化,不断调整出让政策,目的则是维护房地产市场平稳健康发展。

  住宅均价依然20000元/平方米封顶

  从本次推出的几幅地块来看,可销售商品住宅平均销售价格和之前一样不得超过20000元/平方米。就两幅“老地块”而言,此前出让公告中闽南水乡03地块住宅平均售价最高为20000元/平方米,此次则调整为19800元/平方米;瑞京片区1期03-2地块则维持20000元/平方米没有变化。由此可见,不管市场如何,商品住宅平均销售价格20000元/平方米这条红线仍然不可逾越。

  具体来看,2018P05(闽南水乡03地块)、2018P06(瑞京片区1期03-2地块)、2018P08(碧湖生态园以西片区06-2地块)、2018P09(芗城区腾飞路与芝山路交叉口西北侧、凤高路以东)、2018P10(原漳罐宿舍地块)采用“限房价、竞地价”的拍卖方式。其中,2018P05地块可销售商品住宅平均销售价格不得超过19800元/平方米;2018P06地块可销售商品住宅平均销售价格不得超过20000元/平方米; 2018P08地块可销售商品住宅平均销售价格不得超过20000元/平方米;2018P09地块可销售商品住宅平均销售价格不得超过18000元/平方米;2018P10地块可销售商品住宅平均销售价格不得超过17000元/平方米。

  对比今年漳州市区出让的几幅地块,不难看出本次出让的几幅地块商品住宅平均销售价格与此前差别不大。今年1月30日,世茂取得的2017P08(闽南水乡05地块,现为保利世茂璀璨滨江项目),商品住宅平均销售价格19990元/平方米;国贸取得的2017P10地块(碧湖生态园07地块,现为国贸天成项目),商品住宅平均销售价格18883元/平方米。

  6月22日,正荣取得的2018P03地块(芗城区瑞京片区1期02地块,现为西湖正荣府项目),以住宅平均销售价格20000元/平方米为起始价,由竞买人向下竞报住宅平均销售价格的方式拍卖。当时,正荣以土地出让价款154800万元、商品住宅平均销售价格不高于19950元/平方米“秒杀”了该地块。

  开发商拿地成本有望下降

  虽然本次推出的几幅“限房价、竞地价”地块可销售商品住宅平均销售价格的最高限价与此前相差不大,但部分地块的起始价及楼面地价起始价却有所下调。这也意味着届时房企拿地的成本有望有所下降。

2018P09 地块临近芝山公园,左侧建筑为漳州市实验幼儿园。

  位于龙文区石仓南路以东、新浦东路以南、水乡西路以西的2018P05(闽南水乡03地块),属于“二次上架”的地块。该地块出让起始价为83000万元、楼面地价起始价为8193元/平方米,竞买报价上限为109500万元(平均楼面地价10809元/平方米)。该地块在今年6月份第一次推出时,采用“限地价、竞房价”方式,限定土地出让价款为97000万元,折合楼面地价起始价为9575.5元/平方米。现在出让方式改为“限房价、竞地价”,出让起始价下调了14000万元,楼面地价起始价变为8193.5元/平方米,下调了1382元/平方米。

  同为“二次上架”的还有位于芗城区惠民路以东、瑞京路以南的2018P06(瑞京片区1期03-2地块),楼面地价起始价为6607元/平方米,本地块竞买报价上限价格为151200万元(平均楼面价10800元/平方米)。该地块须无偿配送居住用房建筑面积17000平方米,去配建后楼面地价起始价为7520元/平方米;若再加上无偿配送的居住用房建筑面积17000平方米的建安成本,真正的楼面地价起始价约为8000元/平方米。与今年6月份该地块第一次推出时折合楼面地价起始价10000元/平方米比,下调了2000元/平方米。对比正荣取得的2018P03地块楼面地价9994元/平方米,也下降了近2000元/平方米。

  此外,2018G08地块(碧湖生态园以西片区06-2地块)出让起始价为84000万元,折合楼面地价起始价为9427.6元/平方米,地块竞买报价上限价格为96500万元(平均楼面价10830.5元/平方米)。对比国贸天成的楼面地价10893.42元/平方米,也有所下调。

  2018P09地块出让起始价为43000万元,折合楼面地价起始价为6142.9元/平方米,地块竞买报价上限价格为75000万元(平均楼面价10714元/平方米)。该地块商业建筑计容建筑面积不得大于3500平方米;须无偿配送居住用房建筑面积7800平方米,无偿配送沿芝山路一层店面1200平方米。去配建后楼面价起始价约为7049.2元/平方米,若再加上无偿配送的建安成本,在7500元/平方米左右。

  2018P10(原漳罐宿舍地块)出让起始价为8800万元,折合楼面地价起始价为4845.8元/平方米,地块竞买报价上限价格为19600万元(平均楼面价10793元/平方米)。

  业内人士分析,照目前的房地产市场景气程度来看,开发商拿地热情并不是很高,土地拍卖溢价率也不高。此次推出的多幅地块楼面地价起始价与今年来成交的周边地块比下降了1000-2000元/平方米,即使同一地块有多家开发商竞争,导致最后成交价高于起始价,但拿地成本还是会有所下降。在住宅销售均价封顶不变的情况下,拿地成本下降意味着利润空间增大,这有利于提高开发商拿地的积极性,确保商品房有一定的新增供应量,有利于房地产市场平稳健康发展。

  西部板块将新增一大型商场

  2018P09地块临近芝山公园,左侧建筑为漳州市实验幼儿园。

  除了住宅用地供应增加之外,此次8幅地块只有2018P06(瑞京片区1期03-2地块)未涉及商服用地。尤其值得一提的是,2018G03(瑞京片区1期03-1地块)明确规定须建设集中大型商业、酒店及甲级写字楼。这意味着市区西部板块将新增一大型商业,区域商业配套不足的局面将进一步改观。

  公告明确,2018G03(瑞京片区1期03-1地块)土地用途为商服用地-零售商业用地(商场、商店)、餐饮旅馆用地(酒店用地)、商务金融用地(写字楼等),应配建集中大型商业、酒店及甲级写字楼。其中,酒店建筑面积应该不少于25000平方米,并按五星级标准进行建设,酒店建设竣工并投入正式营业满三年,方可整体转让(不得分割销售);集中大型商业建筑面积不少于36200平方米(含公共配套要求建设的生鲜超市),其中生鲜超市由竞得人长期自持,剩余部分的商业建筑15%以上由竞得人自持三年后方可整体转让,其余可分割销售;写字楼应按甲级标准进行建设,其中30%由竞得人长期自持,其余70%须自竣工验收之日起自持三年后方可分割销售。

  2018G03地块出让起始价为19200万元,折合楼面地价起始价约为1895.4元/平方米。对比今年6月份宝龙取得的2018P04地块(蓝田经济开发区蓝景路以西、梧桥中路以北地块,现为中骏宝龙云景里项目),该地块土地用途为住宅用地—城镇住宅用地(普通住宅)、商服用地—批发零售(商场、商店),土地出让价款为64200万元,折合楼面地价3604元/平方米,开发商拿地成本同样也有望有所下调。

  除2018G03之外,此次出让的两幅商服用地为相邻地块。其中,2018P11(圣王大道周边用地D-07地块)采用“价高者得”的拍卖方式.其出让起始价为8850万元,折合楼面地价起始价为1041.2元/平方米。其计容建筑面积<85000平方米,居住部分的计容建筑面积为总计容建筑面积10%-20%,即其居住部分的计容建筑面积约为8500-17000平方米。2018G02(圣王大道周边用地D-04地块)挂牌出让起始价为10900万元,折合楼面地价约为1119.1元/平方米,地块商务部分的计容建筑面积为总计容建筑面积的10%-30%。

  -本报记者曾婷婷文/图